Pravila za određivanje udjela u pravu svojine. Primjer preraspodjele udjela u pravu zajedničkog vlasništva. Postupak utvrđivanja veličine akcija

Često naši sugrađani moraju čuti izraze kao što su "zajedničko vlasništvo nad stanom" i "udio u vlasništvu nad stanom". Da vidimo koji su to pojmovi, sa čime su povezani i kako se zajedničko zajedničko vlasništvo nad stanom razlikuje od privatnog ili zajedničkog vlasništva nad stanom, kao i vlasništvo nad prostorijom u stanu?

I. Zajedničko vlasništvo nad stanom.

Prema članu 244 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina u vlasništvu dvije ili više osoba pripada njima na osnovu zajedničkog vlasništva. Imovina može biti u zajedničkoj svojini sa određivanjem udjela svakog od vlasnika u pravu svojine (udio u vlasništvu) ili bez utvrđivanja tih udjela (zajednička svojina).

Dakle, zajednička zajednička imovina je imovina dva ili više lica za jednu imovinu, podijeljena između njih na određene dijelove (udjele). Međutim, ova imovina, čak i podijeljena na udjele, pripada svim njenim vlasnicima. Odnosno, svaki od vlasnika takve imovine može posjedovati i koristiti je na istim pravima kao i ostali vlasnici. Prema članu 288 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik ostvaruje prava posjeda, korištenja i raspolaganja stambenim prostorom koji mu pripada u skladu sa njegovom namjenom. Stambeni prostori su namjenjeni za boravak građana. Građanin - vlasnik stana može ga koristiti za lični boravak i boravak članova svoje porodice.

Članak 30. Zakona o stanovanju Ruske Federacije o pravima vlasnika stana kaže, posebno, sljedeće:

"jedan. Vlasnik stana ostvaruje prava posjeda, korištenja i raspolaganja stambenim prostorom koji mu pripada na pravu svojine u skladu sa njegovom namjenom i granicama njegovog korištenja, utvrđenim ovim zakonikom.
2. Vlasnik stana ima pravo da građaninu na osnovu ugovora o zakupu, ugovora o besplatnom korišćenju ili na drugom pravnom osnovu da u posjed i (ili) korištenje stana koji je u njegovom vlasništvu na osnovu prava svojine, kao i pravno lice na osnovu ugovora o zakupu ili na drugom pravnom osnovu, uzimajući u obzir uslove utvrđene građanskim zakonom, ovim zakonikom”.

Što se tiče prava zajedničkog vlasništva nad stanom, svi vlasnici stana koji je u zajedničkom vlasništvu imaju podjednako sva prava predviđena članovima 288. Građanskog zakonika Ruske Federacije i 30. Zakona o stanovanju Rusije. Federacije, uključujući pravo na boravak u stanu i pravo useljenja svojih članova u njega.

Međutim, raspolaganje stanom (iznajmljivanje stana, prodaja udjela, useljenje drugih osoba u stan) moguće je uz zajedničko vlasništvo uz niz ograničenja.

Takva ograničenja predviđena su člankom 246. Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema kojem se raspolaganje imovinom u zajedničkom vlasništvu vrši po dogovoru svih njegovih učesnika. Učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo, po svom nahođenju, da proda, pokloni, ostavi, založi svoj udio ili njime raspolaže na bilo koji drugi način, u skladu sa pravilima predviđenim članom 250. ovog zakonika u slučaju njegovog plaćenog otuđenja. .

Drugim riječima, raspolaganje udjelima u pravu zajedničke zajedničke svojine na stanu je po zakonu sasvim dozvoljeno, ali je potrebno prethodno odobrenje svih vlasnika stana (vlasnika ostalih udjela u ovom stanu). Konkretno, prodaja udjela u vlasništvu nad stanom moguća je podložno nizu zahtjeva izričito predviđenih u članu 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, o čemu će biti riječi u nastavku.

II. Objekti i osnov za nastanak zajedničke zajedničke svojine na stanu.

Prema dijelu 4, člana 244 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zajednička imovina nastaje kada dvije ili više osoba dobiju imovinu koja se ne može podijeliti bez promjene namjene (nedjeljive stvari) ili ne podliježe podjeli na osnovu zakona. Što se tiče stambenih prostorija, zakon ne zabranjuje niti ograničava pravo zajedničkog vlasništva.

Dakle, pravo zajedničkog vlasništva moguće je za svaki stambeni prostor u Ruska Federacija, među kojima član 16. Zakona o stanovanju Ruske Federacije uključuje:

1) stambena zgrada, deo stambene zgrade;
2) stan, dio stana;
3) soba.

Razlozi za nastanak prava zajedničke svojine mogu biti veoma različiti, među kojima treba istaći sledeće:

1. Transakcije sa stambenim prostorima uz učešće građana i organizacija (donacija, zamjena, kupoprodaja, zakup);
2. Prenos vlasništva nad udjelom u vlasništvu nad stanom putem nasljeđivanja (nasljeđivanje po zakonu ili testamentom);
3. Privatizacija stanovanja, tj. besplatnog prijenosa na građanina stana u vlasništvu države;
4. Priznavanje prava svojine na stan (udio u pravu na stan) sudskom odlukom.

U svim gore navedenim slučajevima pravo svojine može se prenijeti kako na cijeli stan, tako i na pojedinačni udio u vlasništvu stana.

III. Razlika između zajedničkog vlasništva nad stanom i zajedničkog zajedničkog vlasništva nad stanom.

Vlasništvo nad stanom (posebno nad stanom) može biti ne samo zajednički udio, već i zajednički. Kao što je već navedeno, imovina može biti u zajedničkoj svojini uz utvrđivanje udela svakog od vlasnika u pravu svojine (zajednička svojina) ili bez utvrđivanja tih udela (zajednička svojina), što je propisano delom 2. člana 244. Građanski zakonik Ruske Federacije.

Prema članu 253 Građanskog zakonika Ruske Federacije, učesnici u zajedničkom vlasništvu, osim ako nije drugačije određeno sporazumom između njih, kao i učesnici u zajedničkom vlasništvu, zajednički posjeduju i koriste zajedničku imovinu.

Međutim, raspolaganje zajedničkom imovinom ima svoje karakteristike, koje su također predviđene članom 253. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Konkretno, raspolaganje zajedničkom imovinom mogu vršiti samo svi učesnici zajedničke imovine. Drugim riječima, ako učesnik u zajedničkom vlasništvu nad stanom može, na primjer, prodati svoj udio u stanu, a prethodno je o svojoj namjeri obavijestio vlasnike ostalih udjela u ovom stanu, tada će učesnici u zajedničkom vlasništvu stana mogu raspolagati stanom koji im pripada po pravu svojine, samo zajedno, odnosno ne mogu prodati udio u vlasništvu nad stanom, već cijeli stan u cjelini. Kako bi se izbjeglo takvo ograničenje, koje uvelike otežava raspolaganje zajedničkom svojinom na stanu (ipak, njegova prodaja ili drugo otuđenje moguća je samo u cijelosti, a ne u dijelovima), učesnici zajedničkog zajedničkog vlasništva nad stanom mogu utvrditi svoje udjele u pravu svojine sklapanjem odgovarajućeg ugovora o utvrđivanju udjela. Međutim, prilikom utvrđivanja udjela u pravu zajedničke svojine na stanu, učesnici u zajedničkoj svojini nisu slobodni u svom izboru. Budući da transakcija s nekretninama, u skladu sa zahtjevima člana 164. Građanskog zakonika Ruske Federacije, podliježe obaveznoj državna registracija u Federalnoj registracijskoj službi, tekst ugovora o utvrđivanju udjela u pravu zajedničke svojine na stanu mora biti u skladu sa zahtjevima za takve ugovore službenika ove institucije. Zahtjevi Federalne službe za registraciju za sporazum o određivanju udjela u pravu zajedničkog vlasništva direktno proizlaze iz sadržaja 2. dijela člana 254. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji sadrži instrukciju o jednakosti udjela. svi učesnici u zajedničkom vlasništvu nad imovinom.

Drugim riječima, ako je stan bio upisan u vlasništvu, na primjer, tri građanina, onda će Federalna registracijska služba upisati ugovor o utvrđivanju udjela u takvom stanu samo pod uslovom da svaki od učesnika u zajedničkom vlasništvu stana će biti ustupljeno u vlasništvo 1/3 dijela ovih stanova.

Nakon upisa prava zajedničke zajedničke svojine na stanu, učesnici u toj svojini stiču sva prava na ovom stambenom prostoru, koja su utvrđena u poglavlju I ovog člana.

IV. Razlika između zajedničkog vlasništva nad stanom i privatnog vlasništva stana ili sobe.

Potrebno je razlikovati pravo svojine na udjelu u stanu, od prava privatne svojine na stanu ili posebnoj prostoriji u ovom stanu.

Za vlasnike stanova u stambene zgrade i udjela u vlasništvu nad stanovima u stambenoj zgradi, postoji jedno zajedničko pravo - vlasništvo nad udjelom u zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi.

Prema članu 36. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, na osnovu zajedničkog vlasništva, prostorije u ovoj zgradi koje nisu dio stanova i namijenjene su za opsluživanje više od jedne prostorije. u ovoj zgradi, uključujući međustambene sletanja, stepenice, liftovi, liftovska i druga okna, hodnici, tehnički spratovi, tavani, podrumi u kojima se nalaze inženjerske komunikacije, drugu opremu koja opslužuje više od jedne prostorije u ovoj kući (tehnički podrumi), kao i krovove koji pokrivaju nosive i nenoseće konstrukcije ove kuće, mašinsku, električnu, sanitarnu i drugu opremu koja se nalazi u ovoj kući izvan ili unutar prostorija i posluživanje više u jednoj sobi, zemljište na kojoj se nalazi ova kuća, sa elementima vrtlarstva i uređenja i drugim objektima namijenjenim održavanju, radu i unapređenju ove kuće, koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj parceli (u daljem tekstu zajednička imovina u stambenoj zgradi).

Dakle, vlasnici stanova, koji ih posjeduju kako na osnovu prava zajedničke zajedničke svojine, tako i na osnovu prava zajedničke zajedničke ili privatne svojine, posjeduju i pravo zajedničkog vlasništva na zajedničkim prostorijama i svim inženjerskim komunikacijama. u stambenoj zgradi.

Međutim, vlasnik udjela u vlasništvu nad stanom ima nešto manja prava od vlasnika cijelog stana, kojem stan pripada po osnovu privatnog vlasništva i vlasnika sobe u zajedničkom stanu.

Vlasnici koji sami posjeduju stan mogu raspolagati svojim stanom (prodati, zamijeniti, pokloniti i sl.) bez bilo čijeg pristanka i bez prethodnog obavještavanja bilo koga o svojoj namjeri.

Vlasnike stanova u zajedničkim stanovima treba razlikovati od vlasnika stanova koji posjeduju stanove na osnovu prava privatne svojine. U ovom slučaju, građanin može posjedovati zasebno izdvojeni stambeni prostor (soba), koji je dio drugog stambenog prostora (stana) na osnovu zajedničkog i privatnog vlasništva. Međutim, vlasnici soba u zajedničkim stanovima, prema članovima 41-42 Zakona o stanovanju Ruske Federacije, također imaju pravo zajedničkog vlasništva nad zajedničkim prostorima u zajedničkim stanovima (hodnik, kuhinja, kupatilo, itd.).

Kao što je već spomenuto, prema članu 246 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnici udjela u pravu zajedničkog vlasništva nad imovinom raspolažu zajedničkim pristankom. Budući da vlasnici prostorija u zajedničkom stanu posjeduju i udio u vlasništvu zajedničkih površina u ovom zajedničkom stanu, raspolaganje prostorijom (prodaja, zamjena, zakup i sl.) moguće je samo uz znanje i (pri izdavanju u zakup). ) pismena saglasnost vlasnika ostalih prostorija u ovom zajedničkom stanu.

Vlasnici udjela u posebnom stanu imaju pravo raspolaganja (pravo sklapanja poslova za otuđenje imovine) udjela iz cijelog stana, dok vlasnici soba u zajedničkom stanu imaju pravo raspolaganja određenim prostorijama. Shodno tome, prilikom obavljanja bilo kakvih transakcija sa stanovima, vlasnici udjela u posebnom stanu mogu prodati samo svoj takozvani “idealni” udio u vlasništvu nad cijelim stanom (npr. 1/2 udjela), dok vlasnici soba može prodati po znatno većoj cijeni za jednokrevetnu sobu u zajedničkom stanu.

V. Transakcije sa udjelom u vlasništvu nad stanom.

Vlasnici udjela u vlasništvu nad stanom mogu sa svojim udjelom izvršiti bilo koju transakciju koja nije zabranjena važećim zakonom - prodati, pokloniti, prenijeti po ugovoru o zakupu, zavještati, zakupiti i sl.

Međutim, za dvije transakcije vlasnik udjela će morati izvršiti niz radnji kako ove transakcije, ubuduće, ne bi sudski pobijali vlasnici ostalih udjela u ovom stanu. Ako vlasnik udjela planira dati stan u zakup, tada će vlasnici ostalih udjela u ovom stanu morati pribaviti pismenu saglasnost, bilo u obliku posebnog dokumenta (sadržaj: vlasnik Ivanov se ne protivi davanju stana u zakup građaninu Petrov o takvim i takvim uslovima), ili u vidu oznake na ugovoru o zakupu sa drugim vlasnicima stana na tekstu samog ugovora sa njihovim potpisima i prepisima potpisa. Ako je riječ o prodaji udjela u vlasništvu stana nekom stranom licu, onda je prodavac udjela dužan ostvariti pravo preče kupovine svog udjela od strane drugih vlasnika ovog stana, u potpunosti u skladu sa zahtjevima člana 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Mjesec dana prije prodaje svog udjela, prodavac udjela će biti u obavezi da pismeno obavijesti ostale vlasnike stana o svojoj namjeri, navodeći u pisanom obavještenju tačnu cijenu po kojoj planira prodati svoj udio svakome ko željama. Ostali vlasnici stana morat će prodavcu u roku od mjesec dana odgovoriti ili pismenim pristankom na otkup njegovog udjela po predloženoj cijeni ili pismenim odbijanjem da se ova transakcija izvrši. U slučaju da vlasnici ostalih udjela u stanu odgovore pismenim odbijanjem otkupa udjela po predloženoj cijeni, ili u roku od mjesec dana od dana slanja obavještenja, ne odgovaraju prodavcu (koji će smatra se stvarnim odbijanjem izvršenja transakcije), vlasnik otuđenog udjela imaće pravo da ga proda svakome ko to želi. Međutim, cijena ugovora o prodaji mora tačno odgovarati cijeni navedenoj u obavještenju upućenom ostalim vlasnicima stana. Ako je cijena u ugovoru o prodaji udjela barem za jednu kopejku viša ili niža od cijene naznačene u obavijesti, ili ako prodavac udjela ne obavijesti nijednog od vlasnika stana o svojoj namjeri da proda njegov dio, ostali vlasnici stana imaju pravo tužiti tužbena izjava o prenosu prava kupca na njih.

VI. Dodjela udjela u naturi i utvrđivanje postupka korištenja stana.

Ponekad postoje situacije kada dođe do sukoba među vlasnicima udjela u stambenoj zgradi koji otežavaju zajednički život u ovoj stambenoj zgradi (rođaci vas ne puštaju u stan, ne dozvoljavaju vam korištenje posebne sobe, ometaju kretanje -u članova porodice jednog od vlasnika upisanih u stan u mjestu stanovanja ovog stana i sl.).

Postoje samo tri izlaza iz ove situacije:

1) prodaja udjela bilo kome;
2) utvrđivanje postupka korišćenja stambenih prostorija;
3) Dodjela udjela u naturi.

Prodaja udjela u vlasništvu nad stambenim objektom je vrlo sumnjiv, komercijalno, korak. Novi vlasnik udjela rizikuje da se suoči sa istim problemima koje je imao prodavac ovog udjela. Shodno tome, kupac udjela nagađa o predstojećim "bitkama" za njega za pravo useljenja u stan i korištenje barem neke sobe u tako problematičnom stanu. Sve to dovodi do toga da se udio prodaje po izrazito nižoj cijeni, ponekad i tri do četiri puta manjoj nego što bi koštala da je utvrđena procedura korištenja stana ili je udio dodijeljen u naturi. Prema dijelu 2 člana 252 Građanskog zakonika Ruske Federacije, učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo zahtijevati da se njegov udio odvoji od zajedničke imovine.

Dodjela udjela u naturi je priznavanje prava privatnog vlasništva nad posebnim izolovanim prostorom. Na primjer, građanin je bio vlasnik udjela u trosobnom stanu, a nakon dodjele udjela u naturi može postati vlasnik posebne izolovane prostorije u ovom stanu.

Međutim, nije u svim stambenim prostorijama moguće nasilno dodijeliti udio u naturi.

Prema paragrafu 12 Uredbe Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije N 8 "O nekim pitanjima primjene zakona Ruske Federacije od strane sudova" O privatizaciji stambenog fonda u Ruskoj Federaciji "dodjela na učesnik u zajedničkoj svojini privatizovanog stambenog prostora, koji je poseban stan, njegov udeo je prihvatljiv ako postoji tehnička mogućnost da se na tužioca prenese izolovani deo ne samo stambenog, već i pomoćnog prostora (kuhinja, hodnik, kupatilo i dr.), opremljenost posebnog ulaza. U nedostatku takve mogućnosti, sud ima pravo da na zahtev tužioca odredi postupak korišćenja stana.

Dakle, prinudna (preko suda) dodjela udjela u naturi moguća je samo odvojeno stambene zgrade(na primjer, seoska kuća ili vikendica), u kojoj je moguće opremiti poseban ulaz i napraviti pregradu koja omogućava pretvaranje ove stambene zgrade, zapravo, u dvo- ili višestambenu stambenu zgradu, sa zasebnim, izolirani stanovi.

Stanovnici gradskih stanova imaju mogućnost izbora: ili da dodijele udio u naturi (da osiguraju vlasništvo nad zasebnim izolovanim prostorijama), sklapanjem Ugovora o stvarnoj dodjeli udjela sa ostalim vlasnicima stanova na dobrovoljnoj osnovi, ili da se na sudu odredi postupak korišćenja ovog stana.

Prema članu 247 Građanskog zakonika Ruske Federacije, posjedovanje i korištenje imovine u zajedničkom vlasništvu vrši se po dogovoru svih njenih učesnika, a ako se sporazum ne postigne, na način koji odredi sud. Određivanje postupka korištenja gradskog stana sasvim je moguće na sudu. Glavni uvjet je da su sobe u stanu izolirane (ne susjedne). U tom slučaju sud utvrđuje ko od vlasnika stana ima pravo korištenja koju izolovanu prostoriju. Na primer, tužiocu Ivanovu sud može priznati pravo korišćenja sobe br. 1 (prema tlocrtu stana iz BTI), a tuženim Petrovu i Sidorovu pravo korišćenja sobe br. i br. 3. U slučaju udjela u naravi u posebnoj kući, Ivanov dobija sobu br. 1 na pravu privatnog vlasništva, a ako se utvrdi postupak korištenja u gradskom stanu priznaje mu se pravo korištenja (pravo na boraviti) soba br. 1.

U prvom slučaju, Ivanov može prodati svoj stan po tržišnoj cijeni zasebnog stana (posebne sobe). U drugom slučaju - prodati udio u vlasništvu nad stanom, ali s pravom korištenja posebne prostorije sadržane u sudskoj odluci. Ovo su zajedničke karakteristike i razlike između zajedničkog zajedničkog, zajedničkog i privatnog vlasništva nad stambenim prostorima u Ruskoj Federaciji.

Određivanje konkretnog udjela u pravu zajedničke svojine relevantno je za osobe koje moraju dijeliti stan sa drugim vlasnicima. To se često dešava, a može se dogoditi, na primjer, zbog privatizacije. Jer svi građani koji su upisani u stan ne mogu učestvovati u ovom procesu i tada će imati prava na nepokretnostima. U svakom slučaju, možda će biti potrebno odrediti veličinu udjela za svaku ako želite razgraničiti vlasništvo.

Red definicije

Ako više osoba ima pravo na stan odjednom, onda takvo vlasništvo može biti na dvije opcije. Zvaće se zajedničko ako nema jasnog razgraničenja imovine. U ovom slučaju, određeni dijelovi nisu dodijeljeni svakoj osobi. Međutim, stan može biti u zajedničkom vlasništvu, u kom slučaju se određuje kome i koliko kvadratnih metara pripada.

Prednosti su u situaciji kada osoba ima određeni udio. Na primjer, može ga prodati ili drugim vlasnicima ili trećim licima. Također možete razlikovati plaćanje komunalnih računa ovisno o broju kvadrata u vlasništvu svakog vlasnika. U svakom slučaju, ako je imovina u zajedničkom vlasništvu, tada će biti potrebno odrediti posebne dijelove za sve građane.

Ukupno postoje dvije narudžbe koje vam omogućavaju da postignete željeno:

1. Uz zajednički dogovor učesnika. Oni sami mogu odlučiti ko će šta dobiti i koliko. Na primjer, roditelji mogu dati dio svojoj djeci ili će se ljudi osloniti na to ko je koji doprinos dao stanu. U svakom slučaju, važno je da se svi učesnici slože s odlukom. Jer ako bar jedan izrazi nezadovoljstvo, biće potrebno okrenuti se drugoligašu.
2. U zakonu. Ovdje je već potrebno obratiti se zakonodavstvu kako bi se utvrdili udjeli u pravu zajedničke svojine. U tom slučaju će se već oslanjati na propise, kao i na određene dokumente koje će ljudi dostaviti.

Imajte na umu da će se jednaki udjeli odrediti ako nije moguće dodijeliti određenu veličinu stana za svakog učesnika. Takođe, slična odluka se donosi i ako se predmet odnosi na one propisane zakonom. Dešava se i da sami vlasnici daju saglasnost da svi dobiju jednak udio.

Bitan! Ako ljudi sami odluče ko će dobiti koji dio, tada će biti najpogodnije svakome dodijeliti zasebnu sobu. Ali, naravno, to nije moguće u svim slučajevima, jer može biti više vlasnika nego zasebnih prostorija.

Također, ova opcija se ne može razmatrati za jednosobni stan. Ako je nemoguće učiniti kako je gore opisano, ostaje da se odluči tko će i koliko četvornih metara dobiti od imovine.

O promjeni udjela

Tokom života može se desiti da bude potrebno promijeniti veličinu udjela za određenog člana. Naravno, to se dešava iz opravdanih razloga, propisanih zakonom. Štaviše, na početku osnivanja, osoba može čak zahtijevati da promijeni veličinu svog dijela.

Do promjene udjela za jednog od vlasnika može doći u sljedećim slučajevima:

1. Dat je materijalni doprinos za poboljšanje cjelokupne imovine.
2. Radni doprinos učesnika implementiranoj promjeni se dogodio.
3. Postojala je mogućnost povećanja udjela zbog povećanja i izdvajanja iz sastava zajedničke imovine.
4. Ostali doprinosi i inkrementalni postupci.

U pravilu, ako postoji potreba za promjenom veličine vašeg udjela, onda je to zbog poboljšanja stanovanja. Postoje i odvojive i neodvojive promjene. Prvi slučaj uključuje situacije kada je došlo do prirasta na objektu, koji nije nanio štetu stanu i bilo kakvu štetu drugim vlasnicima. U ovom slučaju možete povećati svoj pravni dio, čak i bez koordinacije ovog trenutka s drugim vlasnicima nekretnina.

Neodvojiva poboljšanja uključuju sve promjene koje su dovele do povećanja vrijednosti kuće. Na primjer, osoba je napravila skupu popravku, zbog čega je cijena stana porasla. U ovoj situaciji može zahtijevati da se njegov udio poveća u skladu sa potrošenim novcem. Međutim, svakako ćete morati uskladiti ovaj trenutak s drugim vlasnicima nekretnine.

Imajte na umu da drugi vlasnici mogu donositi drugačije odluke i ne moraju nužno htjeti povećati dio koji je u vlasništvu građanina. Oni imaju pravo, na primjer, da plate naknadu, koja će po veličini biti jednaka doprinosu za imovinu, direktno za njeno poboljšanje. U tom slučaju, osoba će dobiti novac, ali se veličina udjela neće promijeniti ni na koji način.

Kada se drugi vlasnici ne mogu dogovoriti da li da plate odštetu ili ne, postupite na sljedeći način. Odvojivo poboljšanje upisuje se kao vlasništvo suvlasnika koji ga je pokrenuo. Naravno, s neodvojivim promjenama situacija je složenija. Stoga je sasvim moguće da se za rješavanje problema isplati kontaktirati pravosudni organ.

Šta možete učiniti sa svojim udjelom?

Podjela stana otvara nove mogućnosti vlasnicima koje su nemoguće sa zajedničkim vlasništvom. Konkretno, sada svaka osoba ima pravo raspolagati svojim dijelom i donijeti odluku na njegov račun. Naravno, on ne može ništa učiniti s dionicama drugih ljudi, osim ako ih ne otkupi.

Određeni dio može se prodati uz prethodno obavještenje svakog vlasnika. Imajte na umu da često drugi vlasnici stiču dionice. Međutim, ako odbiju, onda je dozvoljeno tražiti treću stranu. Ali ovdje je važno uzeti u obzir da ponuđena cijena ne može biti veća od tržišne cijene.

Moguće je i izdavanje nekretnine, naravno, riječ je samo o određenom dijelu. Biće zgodno ako građanin ima zasebnu sobu, jer će, na primjer, u jednosobnom stanu stanaru biti nezgodno živjeti sa strancima. Vlasnik će biti dužan da predoči notaru dokumente koji potvrđuju pravo na dio imovine. Tada će biti moguće zaključiti ugovor o zakupu.

Osim toga, možete donirati svoj dio, a primalac može biti ili rođak ili stranac. Nećete morati da obaveštavate druge ljude o tome, jer oni neće imati pravo da kupe deonicu. Stoga će biti dovoljno da se registruje ugovor o poklonu, nakon čega će on stupiti na snagu.

1. Ako se udjeli učesnika u zajedničkom vlasništvu ne mogu utvrditi na osnovu zakona i nisu utvrđeni sporazumom svih njegovih učesnika, udjeli se smatraju jednakim.

2. Sporazumom između svih učesnika u zajedničkom vlasništvu može se utvrditi postupak utvrđivanja i promjene njihovih udjela, u zavisnosti od doprinosa svakog od njih u formiranju i uvećanju zajedničke imovine.

3. Učesnik u zajedničkoj svojini koji je izvršio neodvojiva poboljšanja ove imovine o svom trošku, po utvrđenom postupku korišćenja zajedničke imovine, ima pravo na odgovarajuće povećanje svog udela u pravu zajedničke imovine. .

Odvojiva poboljšanja zajedničke imovine, ako nije drugačije određeno ugovorom između učesnika u zajedničkoj svojini, postaju vlasništvo učesnika koji ih je izvršio.

Komentari na član 245 Građanskog zakonika Ruske Federacije

1. Ukoliko zakonom ili sporazumom stranaka nije drugačije određeno, smatra se da su udjeli jednaki.

Pretpostavka jednakosti udjela odražava činjenicu da su, po pravilu, učesnici u zajedničkoj imovini povezani nekom vrstom zajednice (rodbinske, drugarske veze) koja izlazi iz okvira ekonomskih odnosa. Međutim, to ne znači da su u svakom slučaju kada udjeli nisu izričito definisani, jednaki. Sporazumom učesnika može se utvrditi da veličina udela zavisi od doprinosa učesnika u objektu zajedničke imovine. U tom slučaju, veličinu udjela treba odrediti u zavisnosti od doprinosa.

Ugovorom se može utvrditi postupak utvrđivanja udjela. U tom slučaju, to postaje obavezno za učesnike i oni nemaju pravo da obračunavaju veličinu udjela na bilo koji drugi način osim što je navedeno u ugovoru.

Ako uslov o zavisnosti veličine udela od doprinosa u objektu zajedničke svojine nije direktno propisan, ali odnosi stranaka podrazumevaju takav uslov, veličina udela se utvrđuje uzimajući u obzir doprinos od strane postizanje odgovarajućeg sporazuma, a ako nije postignut, to utvrđuje sud.

2. Što se tiče tzv. ugovora o ulaganju u izgradnju, u slučajevima kada se tokom procesa izgradnje očekuju promjene na objektu, stranke obično polaze od činjenice da će se njihovi udjeli, nakon postizanja rezultata, obračunati u skladu sa učinjen doprinos. Međutim, osim ako je izričito drugačije navedeno, primjenjuje se pretpostavka jednakosti udjela. Na primjer, dva preduzetnika su se dogovorila da izgrade trgovinu i da u njoj rade u smjenama. Nije bilo pismenog dogovora o uslovima izgradnje. Lokal je izgrađen zajedničkim sredstvima, iako je građevinska dozvola i pravo na zemljište izdani jednom od učesnika. S obzirom na nastali spor, sud je svakoj od stranaka priznao pravo na po 1/2 udjela u zajedničkoj svojini izgrađenog lokala, ne raspravljajući o visini stvarnog doprinosa za izgradnju svakog od učesnika.

3. U odnosima između učesnika u zajedničkoj svojini, pretpostavka jednakosti udela se manifestuje kada se zajednička svojina transformiše u zajedničko vlasništvo, kada se imovina deli. Odstupanje od jednakosti udjela u ovom slučaju moguće je u slučajevima predviđenim zakonom ili sporazumom učesnika u zajedničkom vlasništvu (član 39. UK).

4. Učesnik u zajedničkoj svojini koji je izvršio odvojiva poboljšanja imovine o svom trošku ima pravo na odgovarajuće povećanje svog udela u pravu zajedničke imovine. Treba istaći dvije okolnosti: poboljšanja se odnose na svu imovinu, barem u skladu sa ugovorom o postupku korištenja, svaki od učesnika koristio je samo određeni dio imovine, ili ga jedan od njih uopšte nije koristio. Shodno tome, poboljšanja iz čl. 245, smatraće se poboljšanjima na cjelokupnoj imovini, bez obzira na to da li su izvršena u kom dijelu imovine - u onom koji koristi učesnik, ili u bilo kom drugom. Druga okolnost je da se poboljšanja moraju izvršiti u skladu sa utvrđenom procedurom korišćenja zajedničke imovine. Uspostavljanje takvog postupka podrazumijeva postizanje zajedničkog pristanka učesnika (član 247. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Dakle, ona poboljšanja koja su suprotna opštoj volji učesnika ne daju pravo na povećanje udjela. Ugovor o izradi poboljšanja ne može biti direktno izražen, već proizlazi iz uslova korišćenja zajedničke imovine. Na primjer, ako je ugovorom utvrđeno da jedan od učesnika locira sistem grijanja cijele zgrade u prostoriji koja mu je dodijeljena i osigura da su mreže grijanja povezane na instalirani sistem, onda bi se stoga trebalo razmotriti postavljanje sistema grijanja. dogovorena poboljšanja i daju pravo na odgovarajuće povećanje udjela, budući da se sistem grijanja ne može razdvojiti bez nanošenja nesrazmjerne štete.

Poboljšanja nisu bilo kakve promjene nekretnine, već samo one koje povećavaju njegove potrošačke kvalitete, povećavaju cijenu. Na primjer, uređenje dodatnog izlaza, izgradnja pregrada, čak i ako su takve radnje uvjetovane sporazumom strana, mogu se smatrati poboljšanjima samo u onoj mjeri u kojoj su zaista povećale potrošačke kvalitete zgrade općenito, sa stanovišta gledišta potencijalnog kupca, uzimajući u obzir postojeće zahtjeve za ovu kategoriju objekata, a ne zato što su stvorili uslove za njenu pogodniju upotrebu u ovoj trenutnoj situaciji od strane ovih učesnika.

5. Ako učesnik bez saglasnosti ostalih učesnika izvrši neophodne i hitne poslove u cilju održavanja zajedničke imovine u ispravnom stanju ili otklanjanja uzroka koji ugrožavaju njenu sigurnost (popravka ili zamjena krova, ograde i sl.) , onda troškovi takvog rada mogu povlačiti obaveze drugih učesnika za njihovu naknadu u skladu sa pravilima o vanugovornim obavezama (Glava 60). U ovom slučaju, učesnik ne povećava svoj udio, ali može steći pravo potraživanja prema drugim učesnicima kao povjeriocu, sve do i uključujući ovrhu na udjelu u zajedničkoj imovini u vlasništvu dužnika (član 255. Građanskog zakonika Ruska Federacija).

Ne daje pravo na povećanje udjela i učešće u troškovima održavanja zajedničke imovine (član 249. Građanskog zakonika Ruske Federacije), uključujući i ako jedan od učesnika nadoknađuje taj dio troškova koji drugi učesnik mora platiti .

U postupku raspolaganja nekretninom od strane dva ili više fizičkih lica, potrebno je voditi računa o posebnostima pravnog pitanja, uključujući i utvrđivanje udjela u pravu zajedničke svojine. Ostvarenje prava može se izraziti u obliku zajedničke svojine, bez posebnih delova svakog učesnika, i zajedničke svojine, u kojoj se utvrđuje veličina svojine svih suvlasnika. Redosled radnji i mogućnost raspolaganja objektom zavisi od toga da li je imovina u zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu.

Postupak utvrđivanja veličine akcija

Zajednička imovina, koja se naziva zajednička imovina, uzima u obzir mogućnost i neophodnost utvrđivanja iznosa koji se dodjeljuje za svakog vlasnika imovine. Postupak utvrđivanja udjela u pravu zajedničkog vlasništva zavisiće od konkretnih okolnosti sticanja prava svojine:

• U skladu sa zakonom;
• Nakon postizanja dogovora između učesnika.

Objekt se smatra jednakim svojstvom u sljedećim situacijama:

• ako je nemoguće utvrditi iznos imovine svakog učesnika;
• u skladu sa odredbama zakona;
• uz saglasnost vlasnika.

Jednakost udjela

Potreba za određivanjem veličine dijela javlja se u sljedećim slučajevima:

• pri izdvajanju iz kompozicije cijelog objekta;
• prilikom planiranja bilo kakvih radnji u vezi sa objektom.

Porodični zakonik utvrđuje ravnopravnost u odnosu na zajednički stečenu imovinu supružnika.

Osim toga, dijelovi se smatraju jednakim za učesnike u poljoprivrednom ili seljačkom gospodarstvu u skladu sa čl. 258 GK. Članovi privrede pri diobi nepokretnosti ili u slučaju istupanja iz učesnika u privredi imaju pravo da računaju na jednaku raspodjelu vlasništva.

Definicija dionica

Vrijednost vlasništva, isključujući slučajeve jednake raspodjele, utvrđuje se prema doprinosu svakog od učesnika u formiranju predmetnog objekta.

Podijelite promjenu

U procesu posjedovanja i vježbanja razne aktivnosti u vezi sa nekretninama (prodaja, zamjena, kupovina itd.) mogu nastati situacije promjene vlasništva.

Postupak utvrđivanja promijenjenog udjela učesnika u zajedničkom vlasništvu uzima u obzir sljedeće kriterije:

• materijalni doprinos unapređenju cjelokupnog nepokretnog objekta;
• mogućnost utvrđivanja veličine prirasta i izdvajanja iz sastava zajedničke nepokretnosti;
• doprinos rada učesnika u zajedničkoj svojini izvršenoj promeni;
• druge investicije i inkrementalne mjere.

Opcije za promjenu omjera udjela

Promjena vrijednosti zajedničkog vlasništva povezana je sa mjerama koje se poduzimaju za poboljšanje stanovanja. Prilikom preduzimanja radnji za promjenu cjelokupnog objekta nekretnine, pravi se razlika između odvojivih promjena i neodvojivih poboljšanja.

U slučaju da je jedan od vlasnika preduzeo radnje koje su dovele do neodvojivog poboljšanja celokupne imovine, on ima pravo da računa na dogovor o povećanju svog udela u skladu sa rastom vrednosti imovine, kao rezultat promjena.

Ako su poduzete radnje koje su rezultirale odvojivim poboljšanjem, povećanjem, bez ikakve štete po izvornu imovinu i štete za druge sudionike, neće biti potreban dogovor sa ostalim suvlasnicima za izvršenje ovih promjena.

Prilikom utvrđivanja visine vlasništva svakog učesnika nakon poboljšanja, polaze od odluke svih suvlasnika:

• povećanje dijela pojedinac ko je napravio poboljšanja;
• isplata naknade srazmerno doprinosu datom poboljšanju, uz zadržavanje veličine delova.

Ako nije postignuto jedinstveno rješenje, odvojivo poboljšanje postaje vlasništvo vlasnika koji je inicirao povećanje ili promjenu.

U slučaju sporova oko načina upisa promijenjenog imovinskog prava, oni se obraćaju sudu.

Arbitražna praksa

Na sudovima se najčešće razmatraju sporovi vezani za sljedeće situacije:

• identifikaciju udjela u stanu;
• utvrđivanje iznosa imovine za naknadno raspolaganje;
• promjena vrijednosti udjela nakon poboljšanja.

Uspostavljanje udjela u nekretnini, posebno u stanu, dozvoljeno je samo ako postoji prava prilika podliježu sljedećim odredbama:

• Prirodna dodjela dijela nekretnine je gotovo nemoguća u jednosobnom stanu.
• Prilikom utvrđivanja objektivnih nepremostivih prepreka koje onemogućavaju odvajanje imovine od zajedničke nepokretnosti, sud može dosuditi naknadu prema veličini udjela.
• Nedostatak podjele i pravilnog upisa udjela podrazumijeva obaveznu koordinaciju sa drugim vlasnicima objekta bilo kakvih radnji u pogledu ostvarivanja prava raspolaganja imovinom.
• Dodjelu prati uređenje postupka korištenja zajedničke imovine sa drugim vlasnicima.

Svaki slučaj određivanja udjela razmatra se pojedinačno, uzimajući u obzir sve prateće okolnosti i uslove. Ako nije moguće postići sporazumni sporazum sa suvlasnicima, odluka se donosi na osnovu razmatranja predmeta na sudu.

Komentar na član 42

1. Za vlasnike dnevnih soba u zajedničkom stanu, udjeli se određuju uzimajući u obzir ukupnu površinu stana koja pripada svakom od njih, utvrđenu srazmjerno kvadraturi njihove stambene površine.

U skladu sa članom 15. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, ukupna površina ​​stambenog prostora sastoji se od zbroja površina svih dijelova takvog prostora, uključujući i površinu ​​pomoćnih prostorija namijenjenih za zadovoljavanje kućnih i drugih potreba građana u vezi sa njihovim stanovanjem u stanu, osim balkona, lođa, verandi i terasa.

S obzirom na to da vlasnici soba u zajedničkom stanu imaju objekte zajedničke svojine u ovom stanu na osnovu prava zajedničke svojine, njihovi udjeli u zajedničkoj imovini nisu nužno jednaki. Udio u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini u zajedničkom stanu direktno ovisi o veličini stambene površine prostorija, a ne uvijek o njihovom broju (na primjer, stambena površina dvije male sobe može biti manji od stambene površine jedne velike sobe).

Na odnose vlasnika zajedničke imovine u zajedničkom stanu primjenjuju se pravila građanskog prava o zajedničkoj svojini. Građanski zakonik Ruske Federacije (član 245) dozvoljava da se sporazumom svih učesnika u zajedničkom vlasništvu može uspostaviti postupak za određivanje i promjenu njihovih udjela u zavisnosti od doprinosa svakog od njih u formiranju i povećanju zajedničke imovine. Učesnik u zajedničkom vlasništvu - vlasnik sobe u zajedničkom stanu, koji je o svom trošku, u skladu sa utvrđenom procedurom korišćenja zajedničke imovine, izvršio neodvojiva poboljšanja ove imovine, ima pravo na odgovarajuću povećanje njegovog udjela u pravu zajedničke imovine. Međutim, ako se ne poštuje utvrđena procedura za korišćenje zajedničke imovine (npr. nije dobijena saglasnost svih suvlasnika za poboljšanje imovine, a takva saglasnost je bila potrebna), onda takav učesnik u zajedničkom vlasništvu nema pravo da poveća svoj udio.

2. Vlasnik sobe u zajedničkom stanu posjeduje na osnovu prava zajedničke svojine:

Udio u vlasništvu nad zajedničkom imovinom u ovom stanu (prostorije u ovom stanu su služile za više od jedne prostorije);

Udio u vlasništvu zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Proporcionalan je zbiru: a) veličine ukupne površine prostorije u vlasništvu takvog vlasnika i b) utvrđene u skladu sa udjelom ovog vlasnika u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj imovini u komunalni stan, veličine površine ​​prostorija koje čini zajedničku imovinu u ovom stanu.

3 - 4. U skladu sa principom koji je u osnovi dijela 2 čl. 37. Zakonika, u dijelu 3. čl. 42 sadrži pravilo o nastavku udjela u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj imovini u zajedničkom stanu vlasnika sobe u sudbinu svojine prostorije koja pripada ovom vlasniku. U slučaju da vlasnik sobe u komunalnom stanu otuđi svoju sobu drugom licu (proda, pokloni, zamijeni i sl.), novi vlasnik (sticalac) prenosi ne samo vlasništvo nad tom prostorijom, već i vlasništvo. onoga koji je pripadao prethodnom vlasniku udio u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj stvari u zajedničkom stanu. U ovom slučaju, udio novog vlasnika u pravu zajedničke svojine biće jednak udjelu bivšeg vlasnika.

5. Učešće u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj imovini u zajedničkom stanu ne može se: a) dodeliti u naturi, b) otuđiti (prodati, pokloniti, zameniti i sl.) odvojeno od prenosa svojine na prostoriji u stanu. komunalni stan u vlasništvu vlasnika odgovarajućeg dijela.

6. U slučaju predviđenom delom 6 komentarisanog člana, vlasnici soba u zajedničkom stanu imaju pravo preče kupovine (pravo prednosti).

Pravo preče kupovine je pravo učesnika zajedničkog zajedničkog vlasništva na udeo u njihovoj imovini prodat stranoj osobi po ceni za koju je prodata, i pod drugim jednakim uslovima, osim u slučaju prodaje takve imovine. dionica na javnoj aukciji. Ustupanje prava preče kupovine dionice nije dozvoljeno.

Prema čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, javne aukcije za prodaju udjela u pravu zajedničkog vlasništva u nedostatku saglasnosti svih učesnika u zajedničkom vlasništvu mogu se održati u slučajevima predviđenim u dijelu 2. čl. 255 Građanskog zakonika Ruske Federacije iu drugim slučajevima predviđenim zakonom.

Prodavac udjela je dužan da pismeno obavijesti ostale učesnike u zajedničkom vlasništvu o namjeri da proda svoj udio vanjskom licu, navodeći cijenu i druge uslove pod kojima ga prodaje. Ako ostali učesnici u zajedničkom vlasništvu odbiju kupovinu ili ne steknu prodati udio u vlasništvu nekretnine u roku od mjesec dana od dana obavještenja, prodavac ima pravo prodati svoj udio bilo kom licu.

Prilikom prodaje udjela uz povredu prava preče kupovine, svaki drugi učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo da u roku od tri mjeseca pred sudom zahtijeva da se na njega prenesu prava i obaveze kupca.

Gore navedena pravila primjenjuju se i kada se dionica otuđuje po ugovoru o zamjeni.

Više o temi Član 42. Utvrđivanje udjela u pravu zajedničke svojine na zajedničkoj stvari u zajedničkom stanu:

1. § 3. Nedostaci bezbednosne funkcije postsovjetskog stambenog zakonodavstva
2. Pravni režim korišćenja stambenih prostorija u vlasništvu građana na pravu svojine
3. § 3. Osobine pravnog statusa pojedinih subjekata naslednog nasleđa po zakonu
4. § 1. Vlasništvo nad zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi kao vrsta zajedničke imovine

- Autorsko pravo - Zastupništvo - Upravno pravo - Upravni proces - Antimonopolsko pravo i pravo konkurencije - Arbitražni (ekonomski) proces - Revizija - Bankarski sistem - Bankarsko pravo - Poslovanje - Računovodstvo - Imovinsko pravo - Državno pravo i upravljanje - Građansko pravo i proces - Novčani promet, finansije i kredit - Novac - Diplomatsko i konzularno pravo - Ugovorno pravo - Stambeno pravo - Zemljišno pravo - Pravo glasa - Pravo ulaganja - Informaciono pravo - Izvršni postupci - Istorija države i prava - Istorija političkih i pravnih doktrina - Pravo konkurencije - Ustavno pravo -