Ddu compilatie. Etapele achiziționării și înregistrării unui apartament într-un bloc nou conform DDU. Suma si procedura de plata. Toate taxele suplimentare, dacă există, trebuie specificate. Este deosebit de important să existe un program de plată semnat dacă suma este plătită de mai multe ori

Fundație din plăci

Problema locuințelor este astăzi mai actuală ca niciodată. În prezent, rușii, de regulă, acordă preferință achiziționării de locuințe în clădiri noi. Cea mai populară opțiune pentru achiziționarea de bunuri imobiliare este încheierea unui contract predepartamental în diferite etape de construcție. Ce fel de acord este acesta? Ce nuanțe ar trebui să știe cumpărătorul?

Construcția comună este...

Construcția comună este o formă specială de investiție. În cadrul său, o companie de construcții este angajată în atragerea de fonduri de la cetățeni sau organizații care sunt necesare pentru construcția de obiecte imobiliare. Cetăţenii care investesc bani în locuinţe în construcţie sunt direct implicaţi în construcţia comună. Compania de dezvoltare încheie un contract cu ei. Ce este asta? Abrevierea înseamnă acord de participare la capitaluri proprii.

Astfel, procesul de construire a unei proprietăți imobiliare este următorul:

O companie de construcții închiriază sau cumpără teren pentru construirea unei instalații.
Dezvoltatorul încheie acorduri cu cetățenii.
Fiecare participant la construcția comună plătește costul cotei sale în timpul procesului de construcție.
Când cetățenii care au intrat într-o DDU devin proprietari de locuințe.

Participanții

Participanții la construcția comună sunt:

Dezvoltator. Aceasta este o entitate juridică care are dreptul de a folosi sau deține un teren și o autorizație de construcție. Poate avea orice formă organizatorică și juridică. Sarcinile principale ale dezvoltatorului sunt de a atrage capital și de a construi imobiliare.
un cetățean care a decis să-și investească banii în construcții. Uneori, o entitate juridică poate acționa ca acționar.

Reglementarea raporturilor juridice

Relațiile dintre participanții la construcția de capitaluri proprii sunt reglementate la nivelul legislației federale. Potrivit legii cu privire la DDU (214 Legea federală), un acord încheiat între un investitor cetățean și un dezvoltator trebuie să conțină:

care se determină în funcţie de cea existentă şi după finalizarea construcţiei va deveni proprietatea acţionarului.
Costul obiectului.
Ordin de plata.
Perioada in care obiectul va fi construit si predat actionarilor.

Este important de menționat că această lege definește un cadru destul de strict în ceea ce privește perioada de finalizare a construcției. În special, în conformitate cu 214 Legea federală a DDU, contractul poate fi reziliat la inițiativa acționarului dacă termenele de construcție nu sunt respectate. Acționarii au dreptul de a primi informații fiabile și complete despre progresul construcției.

Obiect de construcție

Conform Legii Federale 214, DDU trebuie să conțină informații despre proiectul de construcție. Obiectele pot fi atât spații rezidențiale, cât și nerezidențiale ale caselor. Acestea includ și proprietăți comune (mansarde, subsoluri, scări).

Înregistrarea instituției de învățământ preșcolar

Toate centrele de îngrijire a copiilor trebuie să fie supuse înregistrării obligatorii la Rosreestr. Acordul care a trecut prin această autoritate se consideră încheiat. Totodată, puteți încheia un DDU pentru acele obiecte pentru care a fost eliberat nu mai devreme de 1 aprilie 2005.

Legea stabilește și etapele de înregistrare a instituțiilor de învățământ preșcolar:

Colectarea documentației necesare, plata taxelor de stat.
Depunerea documentelor pentru înregistrare la oficiul teritorial Rosreestr. Acolo, participantului DDU i se pune la dispoziție o chitanță care conține data acceptării documentelor cu lista, informațiile de contact, numele și semnătura angajatului Rosreestr.
Emiterea unui contract înregistrat.

Perioada de înregistrare a unui DDU pentru primul acționar nu poate depăși 18 zile, iar pentru cele ulterioare - 5 zile. La primirea unui DDU înregistrat, vor fi necesare un pașaport al acționarului și o chitanță.

Preț

DDU este un acord in care trebuie indicat pretul imobilului, precum si procedura de plata a sumei. Dezvoltatorul stabilește costul. Plata conform contractului trebuie efectuată exclusiv după înregistrarea DDU. Adesea, deținătorilor de capitaluri proprii li se asigură plata în rate. Prețul poate fi modificat. Motivul pentru aceasta poate fi o modificare a zonei proprietății pe baza măsurării. De obicei, abaterile minime posibile sunt specificate în contract.

Este important de reținut că prețul trebuie să fie indicat în contract în ruble (împreună cu copeici). Când se utilizează moneda unei alte țări, se cotează o rată fixă. Până la înregistrarea DDU, unii dezvoltatori insistă să plătească o anumită sumă; astfel de acțiuni sunt considerate ilegale. În acest caz, dezvoltatorul poate fi amendat cu până la un milion de ruble.

Documentație

În cazul în care un apartament este achiziționat în baza unui DDU, pachetul de documente depus de acționar va fi următorul:

DDU împreună cu completări și aplicații.
Cerere de la o organizație de construcții pentru înregistrarea unei clădiri preșcolare.
Cerere din partea acționarului de înregistrare a acordului.
Pașaportul acționarului (dacă este prezentat personal).
Procura legalizată (la depunerea documentelor prin reprezentant).
Consimțământul notarial al soțului/soției pentru achiziționarea unui imobil.
Acord de gaj (dacă sunt atrase fonduri de împrumut).
Scurtă descriere a obiectului construit.
Chitanță pentru plata taxei de stat.

Dacă solicitantul este minor, tutorele depun documente pentru el. În acest caz, este necesar să se depună documente care confirmă tutela.

Dezvoltatorul este obligat să:

declarație de proiect;
autorizatie de constructie;
contract de asigurare sau fidejusiune.

Cum se verifică?

Înregistrarea acestui document se realizează de către Rosreestr. DDU-urile, în conformitate cu legislația în vigoare, sunt supuse înregistrării obligatorii. Acestea nu trebuie să conțină clauze care, într-un fel sau altul, încalcă drepturile acționarilor. La achiziționarea unui apartament într-un imobil în construcție, trebuie să verificați documentația pentru terenul. Clauza acordului privind tipul de participare trebuie să indice tipul de structură (apartament sau clădire mare, construcție joasă). Nu ar trebui să existe altă formulare, altfel astfel de acțiuni sunt considerate frauduloase.

Pentru a vă asigura că DDU-ul a fost efectiv înregistrat, trebuie să îl citiți cu atenție la primire. Trebuie marcat. De asemenea, puteți obține un extras din Registrul de stat unificat.

Misiune

DDU are capcane, ca orice acord. Acest lucru este valabil mai ales dacă acționarul a plătit integral dezvoltatorului banii conform contractului și dorește să vândă proprietatea. În cele mai multe cazuri, costul unei astfel de locuințe devine mai mare. O cesiune se mai numește și contract de cesiune. Îl puteți emite de mai multe ori înainte

Cumpărătorilor ar trebui să rețină că li se oferă să achiziționeze nu numai bunuri imobiliare, ci și obligații conform DDU. Prin urmare, înainte de a cumpăra, trebuie să vă familiarizați cu documentația tehnică și de proiectare. De asemenea, este recomandabil să verificați valabilitatea contractului în sine.

Încetarea DDU

În anumite circumstanțe, este posibil să terminați o PDU. Ce este această procedură și care este esența ei? Motivul rezilierii poate fi doar neîndeplinirea obligațiilor din contract de către dezvoltator sau participant. Inițiativa de reziliere poate veni de la ambele părți. Condițiile de reziliere unilaterală pot fi următoarele:

Participantul a întârziat cu plata mai mult de 2 luni.
Instalația construită are dezavantaje semnificative.
Dezvoltatorul a întârziat livrarea casei cu mai mult de 2 luni.

De asemenea, acționarul are dreptul de a depune un proces în cazul în care organizația de construcții a făcut modificări neautorizate în documentația de proiectare sau în termenii contractului.

Lucruri de luat în considerare

Deci, ca orice acord, are multe nuanțe și clauze. Capcanele pot fi întâlnite în fiecare etapă a încheierii sale. Iată principalele puncte la care trebuie să acordați atenție:

Informațiile despre organizarea construcțiilor din DDU trebuie să fie complete (adresă, nume, persoane autorizate) și să coincidă cu datele din documentele de proiectare și autorizare.
Dacă înregistrarea este efectuată de un reprezentant al dezvoltatorului, acesta trebuie să aibă documentația de delegare a acestor drepturi.
DDU trebuie să conțină o descriere detaliată a obiectului și termenele limită de livrare.
Trebuie semnată o perioadă de garanție (5 ani în cazul spațiilor rezidențiale).
DDU-ul trebuie să reflecte informații despre suprafața apartamentului, condițiile de plată în caz de modificare.
Nu este permisă în contract să se conțină clauze care să prevadă că dezvoltatorul va schimba neautorizat documentația.
Acordul este valabil până când părțile își îndeplinesc în totalitate obligațiile.
Datele de punere în funcțiune trebuie să fie exacte.
Lista circumstanțelor de forță majoră prevăzute în DDU nu poate fi lungă. Sunt permise următoarele formulări: război, atac terorist, dezastre naturale.
Un obiect în construcție nu este considerat a fi de înaltă calitate dacă nu este pus în funcțiune. Acest punct trebuie descris în contract.
Costul locuinței trebuie să fie indicat pe 1 metru pătrat în valută rusă sau altă valută străină cu o rată fixă.
Obligațiile acționarului pot fi considerate îndeplinite din momentul în care fondurile sunt depuse în bancă în conturile dezvoltatorului.
Trebuie descrise procedura de reziliere a contractului și cuantumul penalităților.
DDU trebuie să conțină condiții de rambursare a cheltuielilor acționarului în cazul unor deficiențe semnificative în proprietate.
Conform acordului, dezvoltatorul are dreptul de a utiliza fondurile acționarilor numai pentru construcția unității.
Nu ar trebui să existe clauze privind încheierea de acorduri cu organizații terțe (de exemplu, cu o societate de administrare).

Cea mai obișnuită modalitate de a cumpăra locuințe în ultimii ani este locuința folosită. Ce este asta? Acesta este un acord privind participarea comună în construcție. Trebuie încheiat cu firma de dezvoltare. Acest document are multe capcane. Cu toate acestea, procedura pentru încheierea sa este descrisă în detaliu în Legea federală, numerotată 214. Prin urmare, pentru a evita situațiile neplăcute în viitor, ar trebui să luați în considerare cu atenție procedura pentru încheierea acesteia. În niciun caz nu ar trebui să încalce drepturile acționarului într-un fel sau altul. În caz contrar, drepturile dumneavoastră pot fi protejate prin instanță. Însă dacă cumpărătorul are unele îndoieli sau nu înțelege reglementările legale în vigoare, el poate solicita oricând ajutorul unui avocat.

Până de curând, nu existau reglementări care să reglementeze participarea la capitaluri proprii, care a fost profitată de dezvoltatorii fără scrupule. Odată cu apariția Legii federale „Cu privire la participarea la capitaluri proprii”, situația s-a schimbat - acționarii au primit anumite garanții care le-au permis să returneze fondurile în cazul rezilierii contractului.

Un acord de participare la capitaluri proprii (APE) este încheiat între două părți: acționar și dezvoltator. Documentul are un singur scop - investiția în construcția unei clădiri cu mai multe etaje.

Încheierea DDU: responsabilitățile dezvoltatorului

obținerea documentelor care permit construcția;
să înregistreze dreptul de proprietate asupra unui teren sau să întocmească un contract de închiriere;
să publice documente care confirmă dreptul de a efectua lucrări de construcție pe site-ul companiei. Acestea trebuie furnizate potențialului acționar la cererea acestuia.

La încheierea unui acord, acționarul trebuie să furnizeze doar un pașaport. În 2014, DDU este considerată cea mai fiabilă modalitate de a cumpăra locuințe într-o casă în construcție.

Avantajele DDU pentru investitori

Reglementarea strictă a textului contractului. Acesta precizează responsabilitățile fiecărei părți. Informațiile despre obiect sunt descrise în detaliu: filmarea acestuia, numărul apartamentului, aspectul său. După semnarea documentului, acționarul devine automat creditor ipotecar, iar dezvoltatorul - debitorul ipotecar. Terenul este folosit ca proprietate colaterală. Este supus executării silite în cazul în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile.
Înregistrare obligatorie. DDU este înregistrată la autoritățile de cadastru și cartografie. Acest lucru elimină posibilitatea „vânzării duble” a aceluiași obiect. DDU pentru un obiect nu va fi înregistrat a doua oară.
Responsabilitate financiară. Nerespectarea termenelor de livrare a obiectului este plină de compensații bănești pentru dezvoltator către acționari. Tot ce trebuie să facă este să meargă în instanță.
Asigurarea calității. 214-FZ impune obiectului o garanție de cinci ani, care este acoperită de dezvoltator.

Riscuri pentru investitori

Înghețarea construcției

În conformitate cu 214-FZ, investitorul este un creditor cu prioritate a treia. În cazul falimentului unei companii de construcții, restituirea fondurilor acesteia se efectuează numai după ce cerințele organizațiilor bancare, angajaților companiei etc. sunt îndeplinite. Potrivit statisticilor, cel mai mare număr de clădiri neterminate apar în regiunile Leningrad, Moscova, Voronezh și Teritoriul Krasnodar.

Grevarea locuinței

Pentru construcții, dezvoltatorul poate strânge capital împrumutat. Mai mult, băncile emit în tranșe. Locuințele în construcție sunt folosite ca garanție. În cazul neîndeplinirii obligațiilor față de instituțiile de credit, apartamentele vândute în cadrul DDU primesc.

Vanzare dubla

Posibil înainte de înregistrarea DDU la organismele abilitate. În conformitate cu legea, documentul înregistrat primul este considerat valabil. Alți investitori li se va refuza înregistrarea. Cel mai adesea, intermediarii recurg la astfel de scheme frauduloase. Ei cumpără locuințe în fazele inițiale de construcție la preț și le vând după o anumită perioadă la prețul pieței către mai mulți cumpărători. Prima persoană care înregistrează contractul devine proprietarul locuinței. În rest, intermediarul returnează costul obiectului specificat în contract, adică de câteva ori mai mic decât suma plătită.

Modificări în documentația de proiectare

Firma de construcții poate face ajustări care nu sunt în bine pentru investitor. Acestea pot afecta aspectul și suprafața totală a apartamentului. După ce imobilul este predat, acționarul poate primi o locuință care nu îndeplinește cerințele sale declarate. Procesul ar putea dura câțiva ani.

Cresterea preturilor

Legislația nu recunoaște construcția unei clădiri rezidențiale ca proiect de investiții. Pretul apartamentului include TVA de 18%. Procedura de efectuare a plăților suplimentare la creșterea suprafeței spațiului de locuit este determinată de dezvoltator. În unele cazuri, acest lucru duce la o creștere serioasă a prețului.

Amânarea termenelor de livrare a proiectelor

Compania de construcții le poate amâna pentru o perioadă arbitrară. Pentru a nu plăti compensații acționarilor, ea trebuie să furnizeze un motiv întemeiat.

Când are acționarul dreptul de a rezilia contractul?

Acționarul poate rezilia contractul unilateral dacă:

termenul de transfer al bunului a fost încălcat cu mai mult de două luni;
există plângeri cu privire la calitatea lucrărilor de construcție;
dezvoltatorul nu poate oferi o garanție.

Dacă o persoană acționează ca acționar, atunci la încetarea DDU din inițiativa sa, compania de construcții îi returnează toate fondurile investite și plătește o penalizare egală cu 1/150 din rata de refinanțare. Acesta este un fel de comision pentru utilizarea fondurilor investitorului.

Singurul motiv pentru care dezvoltatorul poate anula contractul este dacă investitorul nu plătește conform documentului.

Cazuri în care DDU este inaplicabil

Capitolul 9 din Codul civil al Federației Ruse conține motivele pentru care DDU nu are forță juridică. Acest:

Contradicția acordului cu normele legislației. Este posibil dacă afacerea este încheiată cu o firmă care nu are autorizații pentru lucrări de construcții.
Semnarea unui document de către o parte neautorizată în acest sens.
Implicarea persoanelor incapabile sau parțial capabile să participe la o tranzacție.

Clauzele obligatorii ale DDU

Acordul poate fi întocmit în orice ordine. Cu toate acestea, 214-FZ evidențiază câteva puncte care trebuie să fie prezente fără greș în textul documentului.

O descriere clară a obiectului de investiție. Poate fi spații rezidențiale sau nerezidențiale. Ar trebui descris cât mai detaliat posibil, conform documentației proiectului. Textul indică suprafața totală, aspectul, etajul, numărul apartamentului, locația.
Date exacte de finalizare a construcției. DDU trebuie să indice o anumită dată după care investitorii se pot adresa instanței.
Preț. Sunt indicate costul total al proprietății, schema și perioada de rambursare a acesteia.
Garanție. Se indică faptul că dezvoltatorul poartă obligații de garanție pe perioada exploatării unui imobil de locuit. Termenul minim este de cinci ani. Perioadele mai scurte sunt inacceptabile.
Responsabilitate. Sunt descrise acțiunile care vor avea loc în cazul în care fiecare parte nu respectă termenii tranzacției: posibilitatea rezilierii, compensarea financiară etc.

Înainte de a semna documentul, nu strica investitorul să studieze documentația financiară a dezvoltatorului. O atenție deosebită trebuie acordată rapoartelor anuale pe trei sau mai mulți ani, bilanțului, distribuției profiturilor și pierderilor.

Important! Nu puteți intra într-o DDU dacă dezvoltatorul nu are autorizații de construcție. În cele mai multe cazuri, investitorii își pierd capitalul din cauza construcției ilegale.

Dreptul la un teren poate fi verificat prin număr cadastral în Registrul de Stat. Acest lucru va elimina tranzacțiile duble.

Arta deghizarii

Dezvoltatorii fără scrupule practică încă „scheme gri” care permit altor mecanisme să fie trecute drept DDU.

Dintre acestea, cea mai comună șmecherie frauduloasă este acordul preliminar al DDU. Nu este acoperit de garanțiile 214-FZ. Se presupune că aceasta este o verigă intermediară pe calea către învățământul preșcolar oficial. Dezvoltatorul este obligat să încheie un acord formal cu investitorul după construirea instalației. De altfel, actul preliminar nu conferă acționarului dreptul de proprietate asupra locuinței. Nu este înregistrată la organisme abilitate, deci este semafor roșu pentru vânzări directe. Adesea, conform unui DDU preliminar, un obiect este vândut de mai multe ori.
Împrumut de fonduri contra unei cambii. Schema presupune executarea unui acord preliminar și a unui acord de cumpărare a unei cambii. Prețul garanției este comparabil cu prețul specificat în DDU. În esență, investitorul plătește în avans achiziția apartamentului. De fapt, nu există nicio legătură între aceste două documente. La finalizarea lucrărilor de construcție, dezvoltatorul poate returna banii investitorului, nu locuința. Mai mult, condiția pentru încheierea unui DDU oficial poate fi un preț mult mai mare decât costul facturii. Ca urmare, rezultă că deținătorul de capital a împrumutat bani companiei de construcții timp de câțiva ani fără dobândă.

Masuri de precautie

Primul pas este să studiezi normele 214-FZ. Ei vor răspunde la întrebările frecvente legate de investițiile în acțiuni.

Un dezvoltator de încredere este cel mai bun mod de a vă proteja de riscurile investițiilor. Atunci când îl alegeți, studiați cu atenție situațiile financiare și documentele constitutive. 214-FZ acordă acționarilor dreptul de a solicita orice informații despre activitățile antreprenorului de construcții. Puteți citi recenzii despre companie, dar nu ar trebui să aveți încredere 100% în ele - informațiile negative pot fi lăsate de concurenți. Mai informativ decât recenziile este raportul de audit pentru ultimul an, declarația de profit și pierdere și activele nete ale dezvoltatorului.

Nu trebuie să intrați în alte scheme decât DDU. Acestea urmăresc eludarea Legii federale „Cu privire la participarea la construcția de capitaluri proprii”. Prin urmare, acestea nu sunt acoperite de nicio garanție.

Există multe riscuri asociate cu DDU. Din păcate, 214-FZ are încă lacune de care profită dezvoltatorii fără scrupule. Garanția primirii unui obiect în conformitate cu toate cerințele specificate în lege nu este întotdeauna sută la sută. Experții din piața imobiliară sugerează clienților potențiali să învețe o regulă simplă: „Transferă bani numai după un DDU înregistrat”. Numai în acest caz vă puteți salva capitalul, timpul și nervii.

Puteți cumpăra un apartament într-o clădire nouă folosind una dintre mai multe scheme existente. Fiecare astfel de schemă prevede un acord specific. Fiecare cumpărător imobiliar trebuie să știe cum să încheie corect un acord de participare la capital și cum să evite greșelile.

Legea privind participarea la capitaluri proprii Legea federală 214

După adoptarea Legii privind participarea partajată în construcție, Legea federală nr. 214, a fost introdus în legislația civilă un nou tip de acord - un acord privind participarea partajată la construcție. Înainte de adoptarea acestei legi, obligațiile dezvoltatorului și ale acționarului erau determinate folosind o varietate de instrumente juridice. În practică, există adesea cazuri de încheiere de acorduri pentru activități comune, investiții, prestare de servicii plătite, contracte de construcție, contracte de cumpărare și vânzare și multe altele.

DDU există ca document legal de destul de mult timp, dar abia în 2005 a fost adoptată o lege care protejează drepturile cetățenilor de fraudă legală. Întreaga listă a drepturilor de protecție se numește așa-numitul acord de participare la acțiuni FZ-214.

Conform acestei legi, compania dezvoltatoare este verificată pentru faliment, acuratețea documentației completate și respectarea tuturor termenilor contractului dintre părți.

Verificăm documentele dezvoltatorului

Este dificil să te asiguri împotriva unui dezvoltator fără scrupule, dar este posibil. Înainte de a semna contractul, vă rugăm să solicitați dezvoltatorului următoarele documente pentru revizuire:

autorizatie de constructie;
certificat de proprietate asupra terenului alocat sau contract de închiriere pentru acesta;
rezoluție a autorităților locale privind punerea la dispoziție a acestui teren pentru construirea unui imobil de locuit;
contract de investiții sau orice alt document similar;
împuternicire – trebuie să fie un original legalizat. Necesar dacă se încheie un contract de mandat sau un contract de agenție.

Indiferent de ceea ce vă spun, responsabilul este dezvoltatorul, iar el este obligat să depună aceste documente. De exemplu, încheierea oricăror contracte fără autorizație de construcție este o încălcare a legii.

Acordați o atenție deosebită datelor de pe documente. Dacă o autorizație de construire a fost emisă în urmă cu câțiva ani, iar perioada de construcție este pe cale să expire și clădirea nu a fost ridicată, ar trebui să vă gândiți de două ori înainte de a contacta acest dezvoltator.

La ce să acordați atenție atunci când vă înregistrați un învățământ preșcolar

Orice cumpărător al unui apartament dintr-o clădire nouă care a încheiat un acord de participare comună la construcția unui bloc de apartamente poate fi numit acționar. Rolul de acționar poate fi îndeplinit și de o persoană juridică care a contribuit cu o anumită sumă pentru construcția unei case. Aceleași cerințe DDU, prevăzute în Legea federală nr. 214, se aplică atât persoanelor juridice, cât și persoanelor fizice. Această lege nu oferă o formulare precisă și nu are o formă uniformă pentru întreaga țară.

Acordul de participare la capital nu trebuie să fie legalizat, însă, dacă ambele părți doresc, acest lucru se poate face. O versiune legalizată a contractului oferă acționarului anumite avantaje la achiziționarea unui apartament:

la certificarea unei tranzacții, notarul este obligat să verifice corectitudinea documentației dezvoltatorului;
Un acord notarial vă va permite în viitor să înregistrați cu ușurință dreptul de proprietate asupra apartamentului achiziționat.

Înregistrarea DDU trebuie efectuată cu o atenție deosebită. Acordul principal este întocmit luând în considerare toate cerințele Legii federale nr. 214. Există adesea cazuri când dezvoltatorul se oferă să semneze o versiune preliminară a contractului. Această opțiune nu este înregistrată la Sistemul Rezervelor Federale, prin urmare, există o probabilitate mare de fraudă: de exemplu, faptul unei vânzări duble a unui apartament. În cele mai multe cazuri, dezvoltatorii explică semnarea unei versiuni preliminare a contractului prin faptul că pregătirea documentației necesare durează o perioadă lungă de timp - aproximativ șase luni. Desigur, nu toți dezvoltatorii sunt escroci și mulți intră ulterior într-o PDU în conformitate cu toate regulile, dar există adesea cazuri în care o companie are încălcări grave, din cauza cărora acordul de participare la capital nu poate fi executat conform Legii Federale - 214.

Clauze obligatorii ale contractului

Cu excepția nuanțelor enumerate mai sus, un acord de participare comună la construcție trebuie încheiat în scris. Nu pot exista acorduri verbale. Există mai multe cerințe de bază, nerespectarea cărora poate duce la declararea invalidă a DDU.

Următoarele elemente trebuie specificate în DDU:

data transferului apartamentului către acţionar;
o descriere exactă a apartamentului, plan tehnic, indicarea etajului și numărul apartamentului;
perioada de garanție: pentru comunicații și echipamente este de trei ani, pentru apartamentul în sine - cel puțin cinci ani;
valoarea imobiliară, termenii și programul de plată. Pretul se modifica doar daca se modifica dimensiunea apartamentului.

Dezvoltatorul notează în contract că documentul respectă pe deplin 214-FZ și indică informații în care acționarul poate, dacă dorește, să se familiarizeze cu declarația de proiect.

Un alt punct important: plata pentru participarea comună la construcție se face numai după finalizarea înregistrării de stat a instituției de învățământ preșcolar în Rosreestr.

Construcția comună în Rusia a existat chiar înainte de adoptarea Legii federale nr. 214. O astfel de participare la construcții a fost realizată în principal prin acorduri de investiții sau activități comune. Mecanismele de cooperare în acest tip de acord nu sunt pe deplin precizate, ceea ce nu protejează pe deplin drepturile acționarilor, lăsând loc activităților dezvoltatorilor fără scrupule. Adoptarea legii privind participarea la construcția comună a redus la aproape zero riscurile construcției în comun pentru acționari, protejându-le drepturile și protejând dezvoltatorii de fraudă.

În consecință, escrocii au început să caute alte metode de a ocoli legea. Cea mai comună metodă astăzi este înlocuirea acordului de participare la capital cu orice alt acord - în cele mai multe cazuri, un contract de cumpărare și vânzare și scheme de bilete la ordin.

Excluzând schemele enumerate mai sus, riscurile acestui tip de construcție includ falimentul dezvoltatorului, inconsecvența calității clădirii construite cu standardele și termenii contractului și frauda totală. Selectarea atentă a dezvoltatorului, dacă nu va elimina complet astfel de riscuri, atunci cel puțin le va reduce la minimum.

Citiți cu atenție literele mici

Acordul de participare la capitaluri proprii include mai multe pagini cu un număr mare de clauze, care sunt destul de greu de înțeles pentru o persoană neinițiată în complexitatea juridică. Primele rânduri ale contractului includ de obicei informații despre compania dezvoltatoare sau persoana juridică care încheie contractul în numele dezvoltatorului. În cazul în care contractul este încheiat printr-o societate vânzătoare, atunci trebuie atașat acestuia un document care să confirme autoritatea vânzătorului.

Graficul de date despre șantier include caracteristicile clădirii în curs de construcție și designul acesteia. Proiectul preliminar trebuie să fie furnizat acționarului pentru revizuire și să fie susținut de un sigiliu și semnătură. Este indicat ca toate clauzele contractului, inclusiv cele scrise cu litere mici, să fie verificate de un avocat sau notar independent pentru a evita eventualele riscuri. Acţionarii fraudaţi de companiile de dezvoltare nu sunt o asemenea raritate în zilele noastre, chiar şi după introducerea Legii federale-214.

„Scheme gri”, cum să evitați să fiți înșelat de un acționar

În prezent, este destul de dificil să cumpărați o clădire nouă conform Legii federale 214, deoarece un număr mic de clădiri sunt construite în conformitate cu această lege. În cele mai multe cazuri, dezvoltatorii recurg la așa-numitele „scheme gri”, care sunt în principiu contracte de vânzare și cumpărare. Este puțin probabil ca astfel de scheme să fie complet evitate, dar posibilele riscuri pot fi minimizate.

Schemele de gri vin în două tipuri principale:

1. Acord preliminar. Este cea mai comună versiune a contractului de cumpărare și vânzare de la dezvoltatori. În esență, reprezintă un fel de promisiune că dezvoltatorul, după construirea unei clădiri rezidențiale și înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentelor, va încheia un contract de cumpărare și vânzare cu cumpărătorii pentru bunuri imobiliare gata făcute. Dezvoltatorul folosește de obicei această schemă pentru a plăti mai puține taxe. Întrucât acționarul primește imediat apartamentul, riscul principal rămâne timpul în care se va efectua înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinței.

Potrivit acordului preliminar, acționarul își investește fondurile pentru a cumpăra un apartament pentru dezvoltator, deoarece după finalizarea construcției acesta din urmă înregistrează proprietatea în nume propriu și abia apoi o transferă acționarului.

Dacă luăm în considerare o astfel de tranzacție din punct de vedere juridic, atunci nu este reală, prin urmare, este imposibil să insistăm în instanță pentru a primi locuința finalizată. În plus, dezvoltatorul are tot dreptul de a vinde apartamentul oricărei alte persoane prin încheierea unui contract de cumpărare și vânzare cu acesta.

2. Achiziționarea unei cambii pentru suma unei clădiri noi. Unul dintre tipurile de acord preliminar.

Biletul la ordin nu cuprinde absolut nicio informație referitoare la proprietate. Esența unei astfel de scheme constă în necesitatea ca dezvoltatorul să primească instantaneu fonduri, iar pe baza unui acord preliminar este imposibil să facă acest lucru, astfel încât acționarului i se oferă să încheie un contract de vânzare și cumpărare de promitent. Notă.

Utilizarea unei astfel de scheme cu cambii este un mijloc de eludare a legii privind încheierea obligatorie a unui acord de participare la capitaluri proprii. În majoritatea cazurilor, perioada de rambursare a creditului este de cel puțin trei ani. Avand in vedere ca imobilul se construieste in mai putin de un an, iar actionarul va putea returna banii abia dupa trei ani, aceasta schema este benefica dezvoltatorului. În plus, într-o astfel de situație dezvoltatorul nu are obligații în ceea ce privește termenele limită.

Dacă intenționați să cumpărați o factură, atunci cel mai bine este să cumpărați titluri cu o scadență de cel mult un an.

Procedura de reziliere a unui contract de participare la actiuni

Procedura de reziliere a unui contract de participare la capitaluri proprii poate fi efectuată în mai multe cazuri:

1. Dezvoltatorul nu respecta termenii specificati in contractul de constructie si punerea in functiune a proprietatii. Aceste termene sunt în mod necesar indicate în DDU. Dacă au trecut mai mult de două luni de la data specificată în contract, acționarul poate rezilia contractul în mod unilateral.

În cazul în care dezvoltatorul anticipează o creștere a timpului de construcție, el trebuie să informeze acționarul despre aceasta cu cel puțin două luni înainte. În acest caz, acționarul are două opțiuni: fie să rezilieze contractul, fie să accepte noi termeni.

2. Calitatea instalației puse în funcțiune nu este conformă cu standardele și documentația de proiectare menționate. In cazul in care se descopera neajunsuri de acest fel, actionarul are dreptul de a cere dezvoltatorului fie sa reduca costul contractului, fie sa elimine defectele pe cheltuiala sa. Reclamațiile privind calitatea bunurilor imobile pot fi făcute numai în perioada de garanție specificată în DDU. Dacă dezvoltatorul refuză, acționarul poate rezilia contractul unilateral.

Rezilierea unui contract de participare la capitaluri proprii se realizează după cum urmează: dezvoltatorului i se trimite o scrisoare recomandată prin care se anunță că acționarul reziliază unilateral contractul. Contractul se consideră reziliat din momentul trimiterii scrisorii. După trimiterea unei scrisori recomandate, dezvoltatorul este obligat să returneze acționarului fondurile cheltuite în termen de 20 de zile calendaristice, iar acesta returnează nu numai suma plătită conform acordului, ci și dobânda în valoare de 1-150 a Băncii Centrale. rata de refinanțare.

Condiții contractuale și forță majoră

La întocmirea unui contract de participare comună la construcție, trebuie acordată o atenție deosebită condițiilor specificate în contract. În primul rând, se analizează termenul propriu-zis al DDU: acesta trebuie să fie valabil până când părțile își îndeplinesc obligațiile.

Un alt termen limită important este data transferului imobilului de la dezvoltator la acționar. În cele mai multe cazuri, contractul specifică trimestrul în care se preconizează că va fi livrat obiectul. Legea permite acest lucru, dar această soluție nu este în totalitate favorabilă acționarului.

Adesea, dezvoltatorul include o clauză în contract care afirmă că el este responsabil pentru încălcarea termenelor limită numai dacă este vina lui, ceea ce reprezintă o încălcare directă a Legii federale-214. O altă opțiune este extinderea semnificativă a listei cauzelor de forță majoră. Forța majoră include de obicei dezastre naturale, războaie și atacuri teroriste. Adesea, în DDU, acest articol include acte guvernamentale, temperaturi sezoniere scăzute și alți factori.

Înregistrarea de stat a unui acord de participare la capitaluri proprii

Înregistrarea de stat a unui acord de participare la capitaluri proprii este efectuată de dezvoltator, dar legea nu limitează acționarul în acest demers, permițându-i să efectueze procedura în mod independent. Următoarele documente trebuie depuse la Rosreestr:

cererea de înregistrare de stat a acordului;
primirea plății taxei de stat;
documente care confirmă puterile părților la tranzacție sau ale unei persoane juridice reprezentând una dintre părți;
documente legale;
o persoană are obligația de a prezenta un act de identitate;
o persoană juridică depune actele constitutive sau copiile lor legalizate;
documente pentru obiectul contractului - un proiect, caracteristicile unei case sau apartament care indică locația acestuia.

Contractul de participare comună la construcție trebuie să cuprindă următoarele clauze:

perioada de garanție pentru instalația în construcție;
costul contractului, termenii și procedura de plată a fondurilor;
termenele de punere în funcțiune a instalației de către acționar;
caracteristicile proprietății, inclusiv documentația de proiectare și permisiunea de a închiria un bloc de apartamente sau orice altă proprietate unui acționar.

Unii dezvoltatori fie uită să includă anumite cerințe ale Legii federale 214 în contract, fie le interpretează liber, făcând referire la libertatea contractuală. intre-timp in 214-FZ definește în mod clar conținutul acordului de participare la construcția comună (), iar în plus, anumite prevederi ale Legii federale „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor” sunt direct legate de contractele în cauză.

Acționarii ar trebui să rețină: dacă dezvoltatorul include condiții în contractul său care contravin legii, atunci astfel de condiții sunt invalide.

Mai jos sunt cele 15 prevederi cel mai frecvent găsite în DDU care nu respectă legislația în vigoare.

15 greșeli tipice în acordurile de participare la construcția comună:

Contractul nu indică faptul că plata în temeiul contractului are loc numai după înregistrarea acestuia la Oficiul Rosreestr.
Acordul prevede o modificare unilaterală a prețului de către dezvoltator (prețul acordului după încheierea acestuia în conformitate cu articolul 5 214-FZ poate fi modificat numai prin acordul părților).
Contractul include o clauză privind plata suplimentară obligatorie de către participantul la construcția comună în cazul unei creșteri a suprafeței apartamentului după o măsurare de control (încălcarea Legii „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”, care este confirmată prin practica judiciara consacrata).
În contract se prevede că perioada de garanție pentru un proiect de construcție comun începe de la data semnării de către organismul împuternicit a autorizației de punere în funcțiune a clădirii de locuit. (Conform Administrației Teritoriale a Rospotrebnadzor pentru Sankt Petersburg, aceasta este o condiție care încalcă drepturile acționarului, deoarece este recomandabil să se calculeze perioada de garanție din ziua în care dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile, adică din ziua în care este împărțit. obiectul de construcție este transferat participantului la construcția de acțiuni, ceea ce este realizat de către covârșitoarea majoritate a dezvoltatorilor).
Acordul recomandă ca participantul la construcția în comun să încheie un acord cu societatea de administrare (o condiție care încalcă drepturile consumatorului (participant la construcția în comun) și contrazice clauza 1. Articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse, Articolul 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse).
Acordul prevede imposibilitatea acționarului de a ceda drepturi (pretenții) în temeiul acordului fără acordul scris al dezvoltatorului. (Conform Administrației Teritoriale Rospotrebnadzor pentru Sankt Petersburg, în cazul plății integrale conform contractului, o astfel de cerință este contrară legislației în vigoare).
Anumite clauze ale acordului obligă acționarul să suporte cheltuieli, inclusiv pentru menținerea HOA (acest lucru contravine articolului 143 din Codul Locuinței al Federației Ruse, care prevede dreptul și nu obligația proprietarului casei de a deveni un membru al parteneriatului și, în consecință, să-și plătească cheltuielile).
Contractele nu reflectă pe deplin drepturile și obligațiile ambelor părți. Astfel, sunt indicate motivele rezilierii unilaterale a contractului de către dezvoltator, dar nu există niciun cuvânt despre drepturile unui participant la construcția comună de a refuza unilateral îndeplinirea contractului. Sau în secțiunea „Răspunderea părților” există prevederi privind responsabilitatea acționarului și cazuri în care dezvoltatorul este scutit de răspundere, dar nu există prevederi cu privire la responsabilitatea dezvoltatorului însuși.
Dreptul dezvoltatorului de a reține despăgubiri (se indică anumite procente) din prețul contractului în cazul rezilierii contractului prin acordul părților este stabilit în mod nerezonabil. (În conformitate cu articolul 32 din Legea Federației Ruse „Cu privire la protecția drepturilor consumatorului”, consumatorul are dreptul de a refuza în orice moment îndeplinirea contractului, sub rezerva plății către contractant pentru cheltuielile efectiv suportate de acesta. legate de îndeplinirea obligațiilor din contract – astfel de cheltuieli trebuie documentate).
Acordul include o clauză privind respectarea obligatorie a procedurii de revendicare prealabilă (încalcă drepturile acționarului și contrazice clauza 1.Articolul 17 din Legea Federației Ruse „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor”).
Contractul nu include drepturile de revendicare prevăzute la articolul 7 214-FZ pentru o reducere proporțională a prețului contractului sau pentru rambursarea cheltuielilor acționarului pentru eliminarea defectelor (limitarea drepturilor acționarului în cazul în care un proiect de construcție comun este construit cu defecte care o fac improprie pentru locuire).
Acordul enumeră principalele direcții de utilizare a fondurilor primite de la acționar, inclusiv pentru construirea de infrastructuri sociale (contradic clauza 1.Articolul 18 din 214-FZ, care prevede că „banii plătiți de participanții la construcția comună în temeiul acordului sunt supuse utilizării de către dezvoltator numai pentru construcția de blocuri de locuințe").
Acordul prevede posibilitatea dezvoltatorului să schimbe proiectul unilateral, până la creșterea numărului de etaje. Această poziție pare controversată, deoarece consumatorul (participant la construcția comună), pentru a asigura alegerea corectă a bunurilor, în conformitate cu articolul 10 din Legea Federației Ruse „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor” și articolul 21 214- FZ, trebuie sa fie informat despre ce achizitioneaza produs - apartament. (În acest caz vorbim despre un proiect de construcție și o autorizație de construire, care determină principalele caracteristici ale unui bloc de locuințe). Nu trebuie să uităm că o modificare semnificativă a documentației de proiectare a unei case în construcție este motiv de reziliere a contractului la cererea acționarului în instanță.
Acordul prevede că publicarea de către o autoritate de stat sau municipală a actelor de reglementare și de altă natură se referă la circumstanțe de forță majoră apărute după încheierea acordului (nelegalitatea unei astfel de poziții este confirmată de deciziile Curții de Arbitraj a orașului Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad care au intrat în vigoare legală).
În cazul în care dezvoltatorul a semnat un acord cu o companie de asigurări cu privire la răspunderea sa civilă pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor de a transfera un apartament în baza contractului, este recomandabil să se indice în acordul de participare la construcția cu capital propriu metoda specifică și condițiile de asigurare, informații despre compania de asigurări mutuale sau organizația de asigurări care asigură asigurarea răspunderii civile a dezvoltatorului.